Iznajmljivanje apartmana preko Bookinga, Airbnba i drugih platformi za kratkoročni najam može biti odličan način dodatne zarade. Apartman se oglašava online, rezervacije stižu digitalno, komunikacija s gostima je brža, a sezona se često puni bez puno klasičnog oglašavanja.

Postoji jedan detalj koji mnogi vlasnici shvate tek kad se dogodi šteta: programi platformi ne pokrivaju uvijek ono što vlasnik misli da pokrivaju.

Razbijen televizor, oštećen namještaj, mrlje na madracu, voda koja je procurila u susjedni stan, razbijena staklena stijena, nestali ručnici, ogrebani stol, uništen daljinski, provalna krađa ili kvar uređaja, sve su to situacije koje mogu zvučati kao „to će riješiti platforma”. U praksi naplata štete često ovisi o pravilima platforme, dokazima, rokovima, vrsti štete i tome može li se jasno dokazati da je štetu napravio baš taj gost.

Zato je dobro znati razliku između programa platforme, depozita, reimbursement postupka, odgovornosti gosta i osiguranja imovine za apartman. Osiguranje apartmana nije najzabavniji dio iznajmljivanja, znamo, no je puno bolje razmišljati o osiguranju prije sezone nego nakon što gost ode, a stol izgleda kao da je preživio mini festival.

Kako funkcioniraju programi platformi za najam?

Platforme za najam često imaju vlastite programe koji pomažu u određenim situacijama. Kod Airbnba je to AirCover for Hosts, a kod Bookinga postoji program Partner Liability Insurance za određene vrste objekata i rezervacije putem Booking.com platforme.

Važno je razumjeti: to nisu uvijek ista vrsta pokrića. Neki programi odnose se na štetu koju gost napravi u smještaju, neki na odgovornost prema gostu ili trećoj osobi, a neki su povezani s internim postupkom platforme.

Jednostavnije rečeno:

Program platforme može biti koristan, ali ne treba ga doživjeti kao potpuno rješenje za sve moguće štete u apartmanu.

Što Booking i Airbnb ne pokrivaju?

Najveća greška je pretpostavka da Booking ili Airbnb pokrivaju svaku štetu u apartmanu. Pravila se razlikuju, mijenjaju se i ovise o platformi, zemlji, vrsti objekta, rezervaciji i konkretnom slučaju.

Kod Airbnba je posebno važno znati da Host damage protection nije polica osiguranja. Može se odnositi na određene štete koje napravi gost, ali ima ograničenja. Primjerice, uobičajeno trošenje, neke prirodne nepogode, gubitak novca i redovno čišćenje nakon odlaska gosta nisu isto što i iznenadna šteta.

Kod Bookinga je važno razlikovati odgovornost prema trećim osobama od štete na vlastitoj imovini. Ako gost ošteti vlasnikov televizor, stol ili krevet, to nije isto kao situacija u kojoj gost, primjerice, padne u apartmanu i traži naknadu zbog ozljede.

Štete koje često mogu ostati izvan programa platformi ili biti sporne:

• normalno trošenje namještaja i opreme
• sitna oštećenja bez jasnog dokaza
• mrlje koje se mogu tumačiti kao redovno korištenje
• štete koje se prijave prekasno
• štete koje se otkriju nakon dolaska novog gosta
• nestanak predmeta bez dokaza
• štete od prirodnih događaja
• kvarovi uređaja koji nisu povezani s gostom
• štete u zajedničkim prostorima ako nije jasno tko ih je napravio

Zato je dobro imati realno očekivanje: platforma može pomoći u određenim slučajevima, ali ne treba se osloniti samo na platformu kao jedini plan za štete u apartmanu.

Kada nastaju problemi s naplatom štete?

Problemi najčešće nastaju kada se šteta vidi tek nakon što gost ode ili kada vlasnik nema dovoljno dokaza. Platforme obično traže jasnu poveznicu između gosta, rezervacije i nastale štete.

U praksi postupak može zapeti ako:

• nije fotografirano stanje prije dolaska gosta
• šteta nije prijavljena na vrijeme
• nije jasno je li šteta nastala tijekom te rezervacije
• nema računa za oštećeni predmet
• nema procjene popravka
• gost osporava odgovornost
• komunikacija nije vođena kroz platformu
• objekt je imao više gostiju u kratkom razdoblju
• šteta izgleda kao rezultat dugotrajnog korištenja

Primjer: ako je nakon odlaska gosta pronađena ogrebotina na stolu, teško je dokazati da je nastala baš tijekom tog boravka ako nema fotografije prije dolaska. Ako je pukla tuš kabina, situacija je ozbiljnija, ali i dalje treba dokumentirati kada je uočena, kako izgleda i što kaže procjena popravka.

Kod najma apartmana vrijedi pravilo: što je bolji dokaz, to je manje prostora za “možda”.

Kako dokazati da je štetu napravio gost?

Dokazivanje štete ne mora biti komplicirano, ali treba imati rutinu. Najbolje je unaprijed složiti jednostavan postupak za svaki dolazak i odlazak gosta.

Prije dolaska gosta korisno je:

• fotografirati ključne prostorije
• provjeriti uređaje
• snimiti stanje namještaja
• zabilježiti stanje staklenih površina
• provjeriti kupaonicu, kuhinju i terasu
• spremiti račune za skuplju opremu
• voditi komunikaciju kroz platformu

Nakon odlaska gosta korisno je:

• pregledati apartman što prije
• fotografirati štetu iz više kutova
• napraviti kratak video ako je potrebno
• sačuvati oštećeni predmet dok postupak traje
• tražiti procjenu popravka
• prijaviti štetu unutar roka platforme
• ne čekati “kad uhvatim vremena”

Ako se iznajmljuje više apartmana, dobra je ideja imati kratku checklistu za čišćenje i pregled. Tako se smanjuje mogućnost da se šteta primijeti prekasno.

Koliko traje postupak prijave?

Trajanje postupka ovisi o platformi, vrsti štete, dokumentaciji i odgovoru gosta. Nekad se manja šteta može riješiti brzo, a nekad postupak traje dulje jer se traže dodatne informacije, računi, procjene ili potvrde.

Kod ovakvih postupaka vlasnik treba računati na nekoliko koraka:

1. uočavanje i dokumentiranje štete
2. prijava kroz platformu
3. kontakt s gostom ili platformom
4. dostava dokaza
5. procjena zahtjeva
6. odluka o mogućoj isplati ili odbijanju zahtjeva

Najvažnije je ne čekati. Ako se šteta prijavi nakon isteka roka ili nakon što je apartman već primio nove goste, dokazivanje može biti puno teže.

Koje štete ostaju na teret vlasnika?

Neke štete jednostavno mogu ostati na teret vlasnika apartmana. To ne znači da platforme nikad ne pomažu, nego da određene situacije često ne ulaze u njihov okvir ili ih je teško dokazati.

Najčešći primjeri su:

• zamjena sitnog inventara
• ručnici, posteljina i kuhinjske krpe koje nestaju ili se unište
• sitne ogrebotine na namještaju
• trošenje madraca, kauča i stolica
• oštećenja od vlage koja su nastajala dulje vrijeme
• kvar klima-uređaja, bojlera ili perilice zbog starosti
• šteta nastala između dvije rezervacije
• šteta koju nije moguće povezati s određenim gostom
• čišćenje koje se smatra redovnim nakon boravka

Kod apartmana je realno imati mali godišnji budžet za zamjene i popravke. Iznajmljivanje je aktivnost u kojoj se prostor troši brže nego kada se koristi samo privatno. To ne zvuči romantično, ali je korisno znati prije nego nova bijela sofa upozna prvu sezonu.

Kada pomaže osiguranje imovine za apartman?

Osiguranje imovine za apartman može biti važan dio plana kada se dogodi šteta koja nije stvar samo platforme ili gosta. Posebno je korisno kod rizika koji nisu tipični “gost je nešto razbio”, nego se mogu dogoditi neovisno o rezervaciji: požar, oluja, tuča, izljev vode, poplava, potres, lom stakla, provalna krađaili oštećenje uređaja i opreme, ovisno o ugovorenoj polici i dodatnim opcijama.

LAQO je 100% digitalno osiguranje, što znači da omogućuje sve online: : od izračuna cijene police do ugovaranja osiguranja, ali i prijavu, obradu i isplatu štete. Nakon kupnje ili ugovaranja osiguranja, polica stiže odmah na e-mail adresu i u LAQO aplikaciju kako bi police i svi dokumenti bili uvijek pri ruci.

Uz osiguranje imovine, LAQO u ponudi ima i druga osiguranja:

• auto osiguranje – Obvezno i Kasko 
• putno osiguranje  (Jedno putovanje i Više putovanja) – za putovanja izvan Hrvatske 
• osiguranje ljubimaca – za pse Vau i mačke Mijau

Uz LAQO osiguranje imovine mogu se odabrati sljedeća dodatna pokrića:

• Potres 
• Poplava 
• Izljev vode
• Lom stakla
• Uređaji i oprema 
• Provalna krađa 

Za vlasnika apartmana to je posebno važno jer se šteta ne mora dogoditi samo dok je gost u smještaju. Cijev može puknuti između dvije rezervacije, staklo može puknuti zbog nezgode, uređaj se može oštetiti, a provala se može dogoditi i izvan sezone.

Zato je pametno online izračunati cijenu police i provjeriti koje opcije imaju smisla za konkretan apartman.

Kako kombinirati platformu i osiguranje?

Najbolji pristup nije “ili platforma ili osiguranje”, nego pametna kombinacija. Platforma može biti korisna kada postoji jasna šteta koju je napravio gost i kada se sve prijavi na vrijeme. Osiguranje imovine može biti korisno za širi krug rizika koji se odnose na sam objekt, stvari u kućanstvu i dodatna pokrića koja su ugovorena.

Praktično razmišljanje izgleda ovako:

Najvažnije je čitati uvjete i znati što je stvar platforme, a što je stvar police osiguranja.

Najčešće pogreške iznajmljivača

Najčešće pogreške nisu velike, nego svakodnevne. Baš zato se lako dogode.

Vlasnici apartmana često pogriješe kada:

• pretpostave da platforma pokriva sve
• ne fotografiraju apartman prije dolaska gosta
• nemaju popis inventara
• ne čuvaju račune za skuplje stvari
• prijavu štete ostave za kasnije
• komuniciraju izvan platforme
• ne provjere uvjete vlastite police
• ne razlikuju štetu od gosta i štetu na imovini
• zaborave da apartman izvan sezone također može imati rizike

Dobra rutina ne mora biti duga. Dovoljno je 10 minuta pregleda prije dolaska i nakon odlaska gosta. To je manje vremena nego kasnije dokazivati tko je razbio ogledalo i zašto nitko nema sliku kako je izgledalo prije.

Kako smanjiti financijski rizik kod najma apartmana?

Financijski rizik ne može se potpuno ukloniti, ali se može pametno smanjiti. Najbolje funkcionira kombinacija dobrih pravila, dokumentacije, kvalitetne opreme i odgovarajuće police.

Korisno je napraviti sljedeće:

• postaviti jasna kućna pravila
• fotografirati apartman prije sezone
• napraviti popis inventara
• koristiti izdržljiv namještaj i perive materijale
• ne ostavljati skupe osobne stvari u apartmanu
• redovito provjeravati vodu, struju i uređaje
• staviti senzor curenja vode kod sudopera ili perilice
• čuvati račune za uređaje i opremu
• nakon svakog gosta napraviti brzi pregled
• provjeriti opcije osiguranja imovine

Posebno se isplati razmišljati o stvarima koje mogu napraviti veliku štetu u kratkom vremenu: voda, staklo, provala, uređaji i vremenske neprilike. To su situacije u kojima “ma neće valjda” nije baš najbolja strategija.

Što je još važno znati o štetama u apartmanu?

Ovo su dodatna pitanja koja se često pojave tek kada se iznajmljivanje već zahukta, a sezona ne pita ima li vlasnik vremena za čitanje uvjeta.

Treba li imati ugovor ili kućna pravila za goste?

Da, jasna kućna pravila mogu pomoći smanjenju stvaranja štete u apartmanu. Dobro je navesti pravila o pušenju, kućnim ljubimcima, zabavama, broju gostiju, korištenju opreme i prijavi kvarova. Pravila trebaju biti kratka, jasna i dostupna gostu prije dolaska.

Isplati li se imati depozit?

Depozit može pomoći kod manjih šteta, ali nije čarobno rješenje. Treba provjeriti kako ga platforma dopušta, kako se naplaćuje i što se može pokriti iz depozita. Kod većih šteta depozit često nije dovoljan.

Što napraviti ako gost ne priznaje štetu?

Treba ostati miran, komunicirati kroz platformu i poslati dokaze: fotografije, video, račune i procjenu popravka. Rasprave bez dokaza rijetko pomažu. Dokumentacija je bolja od dugih poruka.

Treba li prijaviti svaku sitnicu?

Ne mora se svaka mala ogrebotina pretvoriti u postupak prijave štete, ali ozbiljnije štete treba dokumentirati. Dobro je interno bilježiti i manje stvari jer pomažu u praćenju trošenja apartmana kroz sezonu.

Što ako se šteta otkrije tek nakon novog gosta?

Ako se šteta otkrije tek nakon novog gosta, dokazivanje štete postaje teže. Zato je pregled odmah nakon odlaska gosta jako važan. 

Zaključak: platforma pomaže, ali ne treba biti jedini plan

Iznajmljivanje apartmana preko Bookinga ili Airbnba može biti jednostavno i praktično, ali štete u apartmanu treba gledati realno. Platforme imaju svoje programe i pravila, no ne pokrivaju svaku štetu, ne rješavaju sve situacije automatski i često traže jasne dokaze.

Najbolja kombinacija je jednostavna: dobra dokumentacija, brza prijava, jasna kućna pravila i odgovarajuće osiguranje imovine za apartman. Tako se manje toga prepušta sreći, a više toga planu.

U LAQO osiguranju može se online provjeriti cijena police putem kalkulatora i ugovoriti osiguranje imovine bez nepotrebnog kompliciranja. Sve je digitalno, a polica stiže odmah na e-mail adresu i u LAQO aplikaciju.

Kupnjom police u LAQO osiguranju može se ući i u LAQOsfera program vjernosti unutar LAQO aplikacije. Za svaku policu prikupljaju se Q bodovi koje je kasnije moguće iskoristiti za nova osiguranja, obnovu postojećih ili za proizvode u LAQO Butiku. Tako osiguranje donosi i dodatnu vrijednost kad je ona najpotrebnija.

Tvoj LAQO